Автор: Андрей Фицайло, Руководитель судебной практики Emet
Дарение коммерческой недвижимости между близкими родственниками не облагается НДФЛ у одаряемого: в определении от 17.04.2026 № 309-ЭС24-21782 по делу № А50-28917/2023 Верховный Суд указал, что освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ зависит исключительно от родственных отношений. Нежилое назначение имущества, использование его в бизнесе и статус индивидуального предпринимателя у сторон значения не имеют. Для семей, которые передают бизнес-недвижимость между поколениями, это существенно снижает налоговый риск, но вопросы дарителя-предпринимателя, УСН и последующей продажи остаются отдельными.
Что решил Верховный Суд
17 апреля 2026 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла определение № 309-ЭС24-21782 по делу № А50-28917/2023 (ИП Хабиева Е.В.). Дарителем и одаряемой были близкие родственники — мать и дочь, обе индивидуальные предприниматели. Дочь получила в дар недвижимость нежилого назначения и не отразила её стоимость в декларации по НДФЛ. Инспекция доначислила налог: имущество коммерческое, используется в предпринимательской деятельности, стороны — предприниматели.
Суды при рассмотрении спора занимали разные позиции. Верховный Суд отменил принятые по делу судебные акты и признал решение налогового органа недействительным.
Ключевой вывод суда: пункт 18.1 статьи 217 НК РФ связывает освобождение от НДФЛ исключительно с наличием родственных отношений между дарителем и одаряемым. Закон не ставит применение нормы в зависимость от характера использования имущества, наличия у сторон статуса предпринимателя, жилого или нежилого назначения объекта. Верховный Суд также напомнил о разъяснениях Минфина, согласно которым в статье 217 НК РФ нет ограничений для дарения коммерческого имущества (письмо от 10.04.2025 № 03-04-05/35604).
Что говорит закон
Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ освобождает от НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами в порядке дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паёв от членов семьи и (или) близких родственников в соответствии с Семейным кодексом РФ. Освобождение применяется независимо от того, истёк ли у дарителя минимальный срок владения имуществом. К близким родственникам Семейный кодекс относит, в частности, родителей и детей, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестёр; члены семьи — также супруги.
Почему налоговые органы возражали
Спор строился на том, что «семейное» освобождение, по мнению инспекций, не должно работать, когда подаренный объект — коммерческая недвижимость, а обе стороны ведут бизнес: передача выглядит как перераспределение предпринимательского актива, а не как семейный подарок. Верховный Суд отклонил этот довод: если закон не вводит дополнительных условий, их нельзя выводить из характера имущества или статуса сторон.
Что это меняет на практике
Передача бизнес-недвижимости между поколениями можно планировать без расчёта на доначисление НДФЛ у одаряемого, если стороны — члены семьи или близкие родственники по Семейному кодексу.
Позиция удобна для обжалования. Если инспекция уже доначислила налог на подаренную коммерческую недвижимость, определение Верховного Суда — основание для жалобы и иска.
Статус ИП у одаряемого сам по себе не лишает льготы. Это снимает один из самых частых аргументов налоговых органов в подобных спорах.
Что остаётся за рамками определения
Определение касается НДФЛ у одаряемого. Ряд связанных вопросов оно прямо не решает, и их нужно анализировать отдельно:
Налоговые последствия у дарителя-предпринимателя. Например, вопрос о том, как безвозмездная передача недвижимости влияет на налоги дарителя, если он применяет общую систему налогообложения (в частности, НДС).
Упрощённая система налогообложения. Влияние дарения на доходы одаряемого, применяющего УСН, в профессиональной среде оценивается неоднозначно; прямого ответа в этом определении нет.
Последующая продажа. Для недвижимости, полученной в дар от близкого родственника, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже составляет три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Само дарение как сделка. Освобождение от НДФЛ не защищает от оспаривания договора по иным основаниям — например, если он будет признан притворным.
Позиция Минфина и ФНС до определения
Определение Верховного Суда не изменило закон, а подтвердило то, что Минфин разъяснял и раньше: в статье 217 НК РФ нет ограничений для дарения коммерческого имущества (письмо от 10.04.2025 № 03-04-05/35604). Налоговые органы при этом нередко отказывали в освобождении, если имущество использовалось в бизнесе, и именно на этом строились доначисления. Комментаторы отмечают, что Верховный Суд по существу приравнял дарение к наследованию: родственная связь сама по себе исключает доход, облагаемый НДФЛ, независимо от назначения имущества.
Типичные сценарии
Родители передают детям здание, где работает семейный бизнес. Одаряемый-предприниматель не платит НДФЛ с подаренного объекта; вопросы дальнейшего использования здания в бизнесе решаются отдельно.
Передача между братьями и сёстрами. Близкие родственники по Семейному кодексу — освобождение применяется так же.
Передача между супругами. Супруги относятся к членам семьи; освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ распространяется и на них.
Передача внукам. Бабушки, дедушки и внуки — близкие родственники; граница круга проходит дальше, на дядях, тётях и двоюродных родственниках.
Когда освобождение не работает
Освобождение действует только для круга лиц, определённого Семейным кодексом. Если недвижимость дарит дядя, тётя, двоюродный брат или друг, одаряемый не относится к членам семьи и близким родственникам, и для него действует общее правило: доход в виде стоимости подаренной недвижимости облагается НДФЛ (п. 18 ст. 217 НК РФ освобождает подарки от физических лиц, но не недвижимость, транспортные средства, акции, доли и паи). Поэтому перед сделкой нужно проверить, как именно связаны даритель и одаряемый, и подтвердить родство документами.
Если инспекция уже доначислила налог
Не пропустите срок. Решение по результатам проверки обжалуется в вышестоящий налоговый орган апелляционной жалобой в течение месяца со дня вручения решения (п. 9 ст. 101.2 НК РФ); затем возможно обращение в суд.
Опирайтесь на определение Верховного Суда. Это не нормативный акт, но суды ориентируются на позиции высшей инстанции, а Минфин и ФНС вынуждены учитывать их в разъяснениях.
Приложите документы о родстве и о договоре дарения. Спор об освобождении почти всегда сводится к тому, подтверждено ли родство и состоялась ли безвозмездная сделка.
Проверьте, нет ли иных оснований доначисления. Инспекция может ссылаться на то, что договор дарения прикрывает иную сделку; такие доводы требуют отдельной защиты.
Как оформить передачу
Подтвердите родство документами: свидетельства о рождении и браке, документы об изменении фамилии.
Заключите договор дарения в письменной форме и зарегистрируйте переход права собственности на недвижимость.
Определите налоговые последствия для дарителя до сделки, особенно если он предприниматель.
Сохраните документы о дате и условиях дарения: они понадобятся при последующей продаже для расчёта срока владения.
Не подавайте декларацию «на всякий случай» без анализа. Решение о том, нужно ли отражать подаренное имущество, зависит от конкретной ситуации.
