Автор: Юрий Хейзе, Управляющий партнер Emet
Покупать можно — но не для перепродажи. С 2026 года закон прямо запрещает отчуждать памятник, приобретённый по новому механизму ДОМ.РФ, до завершения работ по его сохранению. Стартовая цена в таких лотах не отражает стоимость актива: она отражает стоимость обязательства, которое переходит к победителю вместе со зданием. Решение принимается не по цене лота, а по трём документам — охранному обязательству, акту о предмете охраны и проекту договора купли-продажи.
Почему таких лотов вдруг стало много
Государство перешло от охраны памятников к их вовлечению в оборот. Профильный документ ставит целью приведение в удовлетворительное состояние не менее 1 800 объектов культурного наследия через хозяйственный оборот и подготовку не менее 3 000 аттестованных специалистов по сохранению к 2030 году.
Механизм строится в два шага. Федеральным законом от 17.11.2025 № 422-ФЗ, вступившим в силу 1 июня 2026 года, создан единый ресурс объектов культурного наследия, а ДОМ.РФ прямо наделён функцией содействия их вовлечению в оборот. Затем 27 мая 2026 года Государственная Дума приняла закон (законопроект № 1093616-8), устанавливающий сам механизм торгов.
Практический результат виден по рынку. Только за июль—август 2026 года ДОМ.РФ вывел на аукционы дачу Строгановых на Яузе, палаты Кожевенной слободы XVII века в Замоскворечье, корпус усадьбы в Подмосковье. Поток будет расти.
Четыре положения нового механизма
Запрет на распоряжение — главное
До завершения реставрации нельзя продать объект, переуступить права на него или распорядиться связанными земельными участками. Предусмотрено узкое исключение: передача объекта в залог банку для получения целевого кредита на реставрацию.
Это положение полностью закрывает спекулятивную стратегию. Купить, довести до товарного вида и выйти — нельзя. Единственный законный путь к продаже проходит через полный цикл работ по сохранению, согласованных с органом охраны.
Льготная аренда земли
При продаже объекта одновременно с предоставлением участка под ним арендная плата составляет 1 рубль в год на весь срок выполнения условий договора, но не более семи лет. Семь лет — это и есть ориентир законодателя по сроку реставрации.
Снижение цены
Предусмотрен механизм последовательного снижения начальной цены до минимальной, но не менее 70 процентов от начальной. Если объект не ушёл с первого раза, экономика меняется — но всего на 30 процентов, что редко решает вопрос.
Связанность лота
В состав лота включается объект культурного наследия и участок под ним; с победителем заключаются два договора. Отказ от заключения договора купли-продажи памятника является основанием для отказа во второй части сделки. Выбрать «только землю» нельзя.
ст. 47.6, 48 73-ФЗ
ст. 47.3 73-ФЗ
ст. 45 73-ФЗ
акт органа охраны
ст. 5.1 73-ФЗ
п. 1 ст. 34.1 73-ФЗ
Отдельно об ЕГРН. Пункт 4 статьи 3.1 Федерального закона № 73-ФЗ прямо устанавливает: отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений об ограничениях не является основанием для несоблюдения требований к деятельности в границах территории объекта культурного наследия. Чистая выписка ЕГРН не означает отсутствия обременений. Это самая частая и самая дорогая ошибка покупателя.
Ответственность: почему цена ошибки несимметрична
Статья 7.13 КоАП РФ, часть 1: нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия влечёт штраф на юридических лиц от 200 тысяч до 5 миллионов рублей.
Часть 2 — для отдельных объектов федерального значения по перечню Правительства, особо ценных объектов, объектов Списка всемирного наследия, а также для действий в зонах охраны и на территориях достопримечательных мест: от 1 миллиона до 20 миллионов рублей.
Отдельная норма — статья 7.14 КоАП РФ за организацию или проведение земляных, строительных и иных работ без разрешения органа охраны. Работы, начатые «пока согласуется проект», — это готовый состав. К этому добавляется гражданско-правовая ответственность по статье 61 Федерального закона № 73-ФЗ и риск расторжения договора при неисполнении обязательства по реставрации в срок.
Что работает в пользу покупателя
Картина не односторонняя. Есть две реальные льготы, которые часто не учитывают в расчётах.
Налог на имущество не начисляется. Подпункт 3 пункта 4 статьи 374 НК РФ: объекты, признаваемые объектами культурного наследия федерального значения, не признаются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций. ФНС России письмом от 09.09.2024 № БС-5-21/1542@ подтвердила, что льгота применяется независимо от включения объекта в перечень, по которому база определяется как кадастровая стоимость, и независимо от выделения в памятнике отдельных частей. Для здания с кадастровой стоимостью 200 миллионов рублей это около 4 миллионов рублей в год — за семь лет реставрации порядка 28 миллионов.
Аренда земли — 1 рубль в год на срок исполнения обязательств, но не более семи лет.
Обе льготы привязаны к статусу. Для объектов регионального значения налоговая льгота по подпункту 3 пункта 4 статьи 374 НК РФ не применяется — категория значения проверяется до расчёта, а не после.
Кто на самом деле конкурирует на этих торгах
Аукцион идёт на повышение, и характер спроса стоит понимать заранее.
Дача Строгановых на Яузе, торги 31 июля 2026 года: здание 2 200 кв. м и аренда участка 1,84 га. Начальная цена — 198,7 миллиона рублей, цена продажи — 552,6 миллиона. Рост в 2,8 раза при трёх участниках. В расчёте на метр: старт 90 тысяч рублей, финал 251 тысяча. Покупателем стала компания, конечный бенефициар которой — частное лицо из числа крупных предпринимателей.
Практический вывод для того, кто считает возврат на капитал: на таком аукционе вы конкурируете не с инвесторами, а с покупателями трофеев. Рационально переторговать их невозможно. Если ваша модель требует доходности, дисциплина по предельной цене должна быть установлена до подачи заявки и соблюдена без исключений.
2. Действующее охранное обязательство: состав работ, сроки, ответственное лицо.
3. Акт о предмете охраны — что именно нельзя изменять.
Неисполненные предписания и открытые дела об административных правонарушениях.
4. Расположение в границах территории достопримечательного места, зон охраны и защитных зон.
2. Неустойка за просрочку и основания для расторжения договора продавцом.
3. Формулировка запрета на распоряжение и перечень исключений, включая залог под целевой кредит.
4. Критерий «завершения работ по сохранению» — какой документ фиксирует момент снятия запрета.
Порядок исчисления НДС: цена лота указывается без учёта налога.
2. Размер арендной платы после окончания льготы — этот расход обычно не попадает в модель.
3. Вид разрешённого использования и допустимость планируемой коммерческой функции.
2. Осмотр объекта с привлечением специалиста по реставрации до подачи заявки.
3. Предельная цена, зафиксированная письменно до начала торгов.
Пять ошибок, которые повторяются
Считать стартовую цену ценой актива. Она отражает состояние объекта с учётом обязательств. Сопоставление с ценой метра готовой недвижимости в том же районе бессмысленно.
Полагаться на выписку ЕГРН. Пункт 4 статьи 3.1 Федерального закона № 73-ФЗ снимает этот аргумент прямо.
Планировать перепланировку под функцию. Предмет охраны читается до расчёта экономики, а не после.
Закладывать стоимость строительных, а не реставрационных работ. Разница не в процентах, а в разах.
Не считать срок. Исследования, проект, экспертиза, согласование, работы, приёмка — цикл измеряется годами. Всё это время капитал заморожен, а продать объект нельзя.
Пример из практики
"К нам обратился клиент, рассматривавший приобретение памятника архитектуры допетровской эпохи в центральном районе Москвы на торгах ДОМ.РФ. Площадь — около 500 квадратных метров, стартовая цена — менее 130 тысяч рублей за метр при рыночном уровне для отдельно стоящих зданий этого округа в диапазоне 250—350 тысяч. На первый взгляд — дисконт более чем вдвое.
Проверка показала другое. Объект отнесён к памятникам федерального значения; победитель торгов обязан выполнить работы по сохранению; отчуждение до их завершения запрещено. Стоимость реставрации памятника соответствующего периода оценивалась в 250—500 тысяч рублей за метр — то есть в два-четыре раза выше цены приобретения. Горизонт проекта с учётом проектирования, согласований и производства работ — от пяти до семи лет.
При целевой доходности 25 процентов годовых предельная цена приобретения оказалась отрицательной величиной. Проект не выходит на целевую доходность даже при нулевой цене входа, поскольку определяющей переменной является не цена лота, а стоимость обязательства.
Клиенту рекомендовано отказаться от участия. Сделка, которая выглядела как покупка недвижимости с дисконтом, при проверке оказалась подрядным обязательством на сумму, кратно превышающую цену лота. Это не означает, что подобные объекты не следует покупать. Это означает, что решение принимается по другим основаниям — и другим покупателем."
Наш стандарт: до подачи заявки клиент получает письменное заключение с предельной ценой. Если экономика не складывается, мы говорим об этом прямо — отрицательное заключение с расчётом такой же результат работы, как положительное.
Правовая проверка объекта и аукционной документации, анализ охранного обязательства и предмета охраны, запросы в органы охраны, оценка объёма и стоимости обязательств, расчёт предельной цены, заключение о целесообразности участия.
Подготовка заявки, аккредитация, структурирование участия, сопровождение аукциона.
Оформление права, приведение охранной документации в порядок, сопровождение согласований задания и разрешения на работы, налоговое структурирование владения, подготовка к выходу по завершении реставрации.
