Продажа недвижимости нерезидентом РФ: налог 30% и как его законно избежать

11 августа 2026 г.

Продажа недвижимости нерезидентом: откуда берутся 30 процентов и как их законно избежать

Распечатать

Налоговый нерезидент платит НДФЛ 30 процентов со всей суммы продажи российской недвижимости — без имущественного вычета и без уменьшения на расходы. Единственный полноценный способ не платить — освобождение по минимальному сроку владения: пять лет в общем случае и три года для ряда ситуаций. С 2019 года это освобождение распространяется и на нерезидентов.

Почему именно 30 процентов и почему со всей суммы

Ставка 30 процентов установлена для доходов нерезидентов от источников в России. Ключевая особенность — недоступность вычетов: ни фиксированный имущественный вычет, ни уменьшение дохода на цену приобретения к нерезиденту не применяются, поскольку вычеты предусмотрены только для основной налоговой базы резидента. Купив квартиру за 60 млн и продав за 65 млн, нерезидент заплатит налог не с 5 млн разницы, а 19,5 млн — со всей цены продажи.

Дополнительно работает кадастровая планка: если цена в договоре ниже 70 процентов кадастровой стоимости, налог считается от этих 70 процентов.

Освобождение по сроку владения — главный инструмент

Если минимальный срок владения истёк, доход от продажи не облагается вовсе — и статус продавца значения не имеет: с 1 января 2019 года освобождение применяется независимо от резидентства. Общий срок — пять лет. Три года достаточно, если недвижимость получена по наследству или в дар от члена семьи либо близкого родственника, приобретена в порядке приватизации, передана по договору ренты — либо если продаётся единственное жильё.

Для семей с двумя и более детьми закон предусматривает освобождение при продаже жилья независимо от срока владения — при одновременном соблюдении установленных условий, включая приобретение нового жилья. Эта норма тоже не содержит требования о резидентстве.

Практические сценарии

Сценарий первый: срок почти истёк. Если до пяти лет остаются месяцы, экономически почти всегда правильно дождаться срока — 30 процентов от цены объекта редко компенсируются выгодой от скорости.

Сценарий второй: срок не истёк и ждать нельзя. Тогда моделируются альтернативы: возвращение резидентства к году продажи с планированием 183 дней, дарение близкому родственнику-резиденту с его последующей продажей — с обязательной проверкой на статью 54.1 НК РФ о необоснованной налоговой выгоде и с честной оценкой рисков переквалификации. Универсального решения нет; есть расчёт под конкретные параметры.

Сценарий третий, самый недооценённый: продажа резидентом с последующим отъездом. Статус определяется по итогам календарного года. Продажа в феврале и отъезд в марте означают, что по итогам года продавец, скорее всего, окажется нерезидентом — и налог по сделке пересчитается на 30 процентов. Планировать нужно не дату сделки, а картину всего года.

Вопросы и ответы

участники международных и российских профессиональных рейтингов: Best Lawyers, Chambers, The Legal 500, Who Is Who Legal, World Tax, Leaders League, Forbes Legal Ranking, Коммерсант, ПРАВО-300

Я гражданин России, но живу за рубежом. Какая ставка при продаже квартиры в Москве?

Гражданство не влияет: значение имеет налоговое резидентство по итогам года продажи. Менее 183 дней в России за календарный год — ставка 30 процентов без вычетов, если не истёк минимальный срок владения.

Квартира получена по наследству. Когда можно продать без налога?

Через три года. Срок считается со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права.

Можно ли указать в договоре меньшую цену?

Занижение цены — это и налоговое правонарушение, и коммерческий риск для обеих сторон сделки. К тому же при цене ниже 70 процентов кадастровой стоимости налог всё равно рассчитают от кадастрового порога.

Покупатель говорит, что удержит налог за меня. Это верно?

Нет. При покупке недвижимости у физического лица покупатель не является налоговым агентом: обязанность задекларировать доход и уплатить налог лежит на продавце.

— это команда

Подробнее

Александр Непомнящий

Управляющий партнер

Юрий Хейзе

Управляющий партнер

Арсен Данелян

Партнер

Ксения Иванова

Административный директор

Услуги и сервисы

Международное налоговое консультирование и структурирование

Международное налоговое структурирование — это выстраивание владения активами в нескольких юрисдикциях так, чтобы налоговая нагрузка была законно минимальной, риски валютного контроля — закрытыми, а порядок наследования — предсказуемым. Услуга актуальна при зарубежных активах, планах смены налогового резидентства или трансграничных сделках от эквивалента 100 млн рублей.

Подробнее

Налогообложение и валютное регулирование

Мы сопровождаем персональные налоги состоятельных частных лиц: от расчёта и декларирования до споров с ФНС, а также обеспечиваем соблюдение валютного законодательства при зарубежных счетах и трансграничных операциях. Ошибки в этой сфере измеряются процентами от суммы операции, корректное сопровождение — долями процента.

Подробнее

Обслуживание
контролируемых
иностранных компаний

Владение иностранной компанией накладывает на российского налогового резидента ежегодные обязанности: уведомления, подтверждающие документы, а в ряде случаев — налог с прибыли КИК. Цена молчания фиксирована законом: 500 000 рублей за неподанное уведомление о КИК и до 1 000 000 рублей за непредставленные документы. Мы берём весь цикл на себя.

Подробнее

Семейное и наследственное право

Мы проектируем передачу капитала между поколениями: личные фонды, завещания, брачные договоры, наследственные договоры — и сопровождаем наследственные дела, в том числе с активами в нескольких юрисдикциях. Задача одна: чтобы капитал перешёл тем, кому он предназначен, быстро, без конфликтов и без потерь.

Подробнее

Блокчейн и криптовалюты

Криптовалюта в России легализована как имущество, а доходы от операций с ней облагаются налогом и декларируются. Мы сопровождаем налогообложение и комплаенс криптоактивов: расчёт базы, декларирование, подтверждение источника происхождения средств перед банками, структурирование крупных портфелей.

Подробнее

Иммиграция и получение иностранного ВНЖ / гражданства

Мы подбираем и реализуем иммиграционные решения под задачу клиента: запасной аэродром, налоговая оптимизация, мобильность, образование детей. Флагманская программа — ВНЖ Словении через трудоустройство в собственной компании: понятная процедура, фиксированная стоимость 30 000 евро под ключ, без инвестиционных порогов.

Подробнее

Услуги семейного офиса

Семейный офис Emet — это постоянное юридическое и налоговое сопровождение капитала семьи в режиме одного окна: календарь обязанностей, координация банков, управляющих и иностранных консультантов, документооборот активов, преемственность. Клиент принимает решения — инфраструктуру обеспечиваем мы.

Подробнее

Корпоративные решения

Мы создаём и обслуживаем юридические лица под задачи частного капитала: холдинговые и операционные компании в России и за рубежом, реструктуризации, сделки с долями и акциями, корпоративные договоры. Корпоративная форма для нас — инструмент владельца, а не самоцель.

Подробнее

Юрист в Израиле

Отдельная практика для клиентов с израильскими интересами: репатриация и статус, налоговый режим новых резидентов, покупка и наследование недвижимости, банковский комплаенс, координация с российскими обязательствами. Работаем в связке с проверенными израильскими адвокатами по принципу одного окна.

Подробнее

Консалтинг по внедрению искусственного интеллекта

Мы помогаем собственникам внедрять искусственный интеллект в бизнес и семейный офис: отбираем задачи с измеримым экономическим эффектом, выстраиваем правовой контур — персональные данные, конфиденциальность, интеллектуальные права, договоры с вендорами — и сопровождаем проект до работающего результата. Отличие юридической фирмы от интегратора: мы отвечаем за то, чтобы экономия не обернулась штрафами, утечками и потерей прав на результаты.

Подробнее

Создание и сопровождение личных фондов

Личный фонд — российский инструмент владения капиталом и передачи его следующим поколениям без раздела бизнеса и споров о наследстве. Мы сопровождаем весь цикл: от решения о создании и условий управления до регистрации в ЕГРЮЛ, работы протектором и ведения бухгалтерского и налогового учёта фонда. Порог входа — имущество от 100 млн рублей; результат — управляемый актив с прозрачными правилами вместо неопределённости, которая обычно наступает после смерти собственника.

Подробнее